Vom GEG zum GModG: Was sich 2026 für Ihre Gewerbeimmobilie ändert

Nach jahrelangem Streit um das „Heizungsgesetz“ hat der Bundestag im Juli 2026 einen Schlussstrich gezogen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Für Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien heißt das: neue Spielregeln — aber auch neue Pflichten, die man nicht übersehen sollte.

Die wichtigste Änderung: keine starre 65-Prozent-Pflicht mehr

Bisher mussten neue Heizungen in der Regel zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese pauschale Pflicht entfällt. Stattdessen gilt für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden eine schrittweise steigende „Bio-Treppe“: ein wachsender Pflichtanteil an klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan oder Bio-Heizöl.

• ab 2029: mindestens 10 %
• ab 2030: mindestens 15 %
• ab 2035: mindestens 30 %
• ab 2040: mindestens 60 %

Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridlösungen und Biomasse bleiben weiterhin uneingeschränkt zulässig — das Prinzip „Technologieoffenheit“ steht im Zentrum des neuen Gesetzes.

Was das für Gewerbeimmobilien besonders wichtig macht

Für Nichtwohngebäude enthält das GModG einen Punkt, der in der öffentlichen Debatte bisher wenig Beachtung fand, für Asset- und Property-Manager aber direkt relevant ist: ein „Worst-First“-Ansatz. Die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude im Bestand sollen gezielt zuerst saniert werden — mit Zielmarken von 16 % des Bestands bis 2030 und 26 % bis 2033. Vorgeschrieben ist dabei keine bestimmte Maßnahme, sondern ein zu erreichender Effizienzwert. Wer den energetischen Zustand seiner Immobilien nicht kennt, sollte das jetzt klären, bevor eine Frist überraschend näher rückt.

Was bleibt

Trotz der Lockerung bei der Heizungspflicht gelten weiterhin bestehende Betreiberpflichten für größere Heizungsanlagen: die Pflicht zu hydraulischem Abgleich und Optimierung, deren Verletzung mit Bußgeldern bis zu 5.000 € belegt werden kann. Auch Energieausweise bleiben für Nichtwohngebäude verpflichtend. Das übergeordnete Klimaziel — vollständig klimaneutrale Heizenergie bis 2045 — wurde nicht aufgeweicht, nur der Weg dahin flexibler gestaltet.

Was wir Ihnen empfehlen

• Prüfen, ob eigene oder verwaltete Immobilien energetisch zu den „schlechtesten“ im jeweiligen Bestand zählen könnten — hier lohnt sich ein früher Blick statt einer Reaktion unter Zeitdruck.
• Bei anstehenden Heizungserneuerungen die neue Bio-Treppe und die weiterhin bestehende Technologieoffenheit in die Angebotsvergleiche einbeziehen.
• Bestehende Pflichten (hydraulischer Abgleich, Energieausweis) nicht aus den Augen verlieren, nur weil die 65-%-Regel gefallen ist.

Quellen: bundesregierung.de, viessmann.de, goerg.de, levonova.energy (Stand September 2026). Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.